Como funciona a rescisão contratual por inadimplência?

Um estudo realizado pelo Instituto Vox Populi revelou que a compra de um imóvel está entre as três maiores prioridades dos brasileiros, ao lado de elementos como educação e saúde. Com isso, o segmento residencial atingiu um crescimento de 226% em lançamentos em 2021 em relação ao ano anterior, conforme o Indicador anual Abrainc-Fipe, conduzido pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), que divulga os dados para o mercado imobiliário.

De forma síncrona, dados da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) demonstram que a venda de imóveis cresceu 12,8%, e informações do Banco Central revelam que, com o objetivo de adquirir a casa própria, os empréstimos para a compra de imóveis ultrapassam os R$ 150 bilhões no ano passado.

Paralelamente, indicativos da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) apontam que as aquisições de terrenos estão em alta em 2022. Para o Dr. Italo Bondezan Bordoni, advogado responsável por um escritório especializado em direito imobiliário, o aquecimento do mercado imobiliário, no atual momento econômico, pós-pandemia, está em descompasso com o ritmo aquisitivo.

“O descompasso gera um grande número de rescisões contratuais das aquisições por meio de parcelamento direto com loteamentos e incorporações”, observa. “Por isso, antes de adquirir um imóvel, é preciso prestar atenção às normas que regulamentam a possibilidade de rescisão contratual em decorrência de inadimplência, evitando o superendividamento”. 

O especialista explica que o objetivo da rescisão contratual e devolução dos valores pagos nada mais é do que o retorno das partes ao chamado ‘status quo ante’. “A ação busca retirar os efeitos econômicos do contrato sobre o patrimônio dos contratantes, como se não houvesse a contratação. Neste caso, o ex-adquirente recebe o reembolso do que pagou com as deduções legais e o imóvel fica disponível para revenda pela incorporação ou loteamento”, esclarece.

Rescisão Contratual por Inadimplência tem fundamentos jurídicos

Bordoni afirma que a possibilidade de rescisão contratual de contrato de compra e venda de imóvel urbano por inadimplência, com pedido de devolução dos valores pagos, tem respaldo na Lei 4.591/1964, alterada pela Lei 13.786/2018.

“O inciso II do art. 67-A prevê que o limite da retenção da pena convencional por rescisão não deverá ser superior a 25% do valor pago. Assim, ao adquirente cabe receber de volta 75% da quantia paga, observados os descontos previstos no mesmo diploma legal”, detalha.

O advogado explica que o comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

“Assim, é perfeitamente admissível a rescisão do contrato de compra e venda estabelecido entre as partes, nos termos do art. 473 do Código Civil”, complementa.

Comprador tem direitos, mesmo inadimplente

Segundo Bordoni, contratos de aquisição com cláusulas de multa ou pena convencional de retenção superior a 25% do valor pago devem ser levados à apreciação do Judiciário. Isto porque a previsão de retenção superior ao importe, ou que tenha como base de cálculo o valor atual da dívida e do contrato e não do valor pago, estão em desacordo com a lei.

“Cláusulas que colocam o consumidor em posição de desvantagem, impondo prejuízos extremamente superiores aos compradores, do que à empresa vendedora do imóvel, podem ser decretadas nulas ou terem sua aplicação revista pelo Judiciário com respaldo no art. 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor”, informa.

Ainda segundo o especialista, caso a empresa vendedora ou incorporação insista com o propósito de reter todo o valor desembolsado pela parte autora, tal resistência pode – e deve – ser discutida em Juízo, com fundamento no dispositivo supracitado. “A possibilidade de rescisão por inadimplência não afronta cláusula de irrevogabilidade por não se confundir o arrependimento ou desistência com a faculdade de rescisão”.

Para concluir, o advogado responsável por um escritório especializado em direito imobiliário reitera que, mesmo inadimplente com o parcelamento de aquisição, a Lei 13.786/2018 confere ao comprador a possibilidade de rescisão do contrato com a devolução de parte dos valores que foram pagos, respeitando o limite de retenção de 25% do total pago.

“Assim, é medida de direito a rescisão contratual por inadimplemento do comprador com a devolução de parte dos valores que pagou, de modo que a empresa ou incorporação vendedora não poderá reter valor acima de 25% a título de cláusula penal convencional”, finaliza.

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